월세계약과 전세계약에 대해 알아보자

월세계약과 전세계약에 대해 알아보자

월세 계약 시 확인해야 할 것

바야흐로 월세 시대가 도래하고 있습니다. 아직도 전세가 많기는 하지만 1~2인 가구의 증가, 출산율의 감소, 집값 상승 등의 이유로 월세 계약이 점점 늘어나고 있는 상황인데요. 

 

 

월세 계약 시 꼭 확인해야 할 사항에 대해 궁금하시다면 아래 글을 참고해주세요.

 

 

1. 임대인이 주택의 소유자인 것이 좋다. 

임대를 놓는 사람이 주택 소유자인지 먼저 확인해야 합니다. 가급적 소유권자인 임대인과 계약을 하는 것이 좋은데요. 만약 대리인과 계약을 진행한다면 반드시 임대인 본인과 통화하여 대리인과의 관계를 확인하고 인감증명서와 위임장을 받아 놓아야 합니다. 보증금과 월세도 임대인 통장에 입금하는 것이 좋습니다. 얼마 전 안산에서는 중개업소가 임대인의 대리인 자격으로 전월세 계약을 진행하고 보증금을 착복하여 횡령한 대형사고가 터진 적이 있으므로 꼭 주의해야 합니다.

 

 

 

 

 

 2. 최우선 변제 금액을 확인하라.
최우선 변제는 법이 정해놓은 보증금의 범위 내에서는 임차인이 대항력을 갖출 경우 일부 금액에 대해 우선적으로 보호를 받을 수 있는 제도를 말합니다. 근저당이 많이 잡혀있는 부동산의 경우 월세는 전세보다 보증금이 작기 때문에 우선순위에서 밀릴 수 있기 때문에 근저당 여부와 상관없이 대항력만 갖추면 변제를 받을 수 있습니다.

 

 

3. 특약사항을 반드시 계약서에 기재하라.
현재 집의 상태나 수리 조건, 채권채무관계 등 합의한 내용은 무조건 계약서에 명기해 놓아야 합니다. 월세 납입 조건(선불, 후불)에 대해서도 기록해 놓아야 합니다. 일반적으로 월세는 잔금 지급일에 내고 민법 규정에 따라 후불로 내는 것이 원칙이나 협의에 의해 조정이 가능합니다.
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민법 제633조(차임 지급의 시기) 차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월 말에, 기타 토지에 대하여는 매년 말에 지급하여야한다. 그러나 수확기 있는 것에 대하여는 그 수확 후 지체 없이 지급하여야 한다.

 

4. 입주 당일 확정일자를 받아야 한다.
입주 당일 잔금을 지급하였다면 집 상태를 다시 확인하고 등기부등본을 떼서 다시 한 번 채권채무 관계를 확인하는 것이 좋습니다. 이상이 있다면 바로 집주인에게 연락해야 합니다. 가장 중요한 일은 주민센터에 방문하여 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고를 하고 확정일자를 받은 후 실거주를 하게 되면 임대차 보호법에 의거 우선변제권을 갖게 됩니다.

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전세계약 묵시적 갱신과 재계약

​​묵시적 갱신은 이전과 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 것을 말하는데요. 계약 만기일이 다가왔는데도 임대인과 임차인 서로 계약과 관련한 아무 의사표시를 하지 않은채 만기일이 지난 경우 자동연장으로 간주한다는 내용입니다.

​임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 한 달 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경아히 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우 임대차 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. - 주택임대차보호법 제6조1항 ​-
 

 

 

묵시적 갱신이 성립되면 동일한 조건으로 계약이 연장되는데요. 자동으로 임대차 기간은 2년 연장되며 계약서는 다시 작성하지 않아도 무방합니다. 묵시적 갱신의 경우 임차인은 계속 2년을 내리 살아야하는 것은 아닙니다. 임대인에게 계약의 해지 의사를 통보하면 3개월 후에는 이사를 갈 수 있습니다. 단, 월세를 2회 이상 체납했거나 임차인의 의무를 심하게 위반했다면 해지를 주장할 수 없습니다.

​재계약은 계약 만기일이 다가 오기 전에 임대인과 임차인이 새롭게 합의하여 계약서를 재작성하고나 수정하여 계약을 연장하는 것을 이야기합니다. 보통 계약 만기 전 집주인이 보증금을 올려달라며 재계약을 종용하는 경우가 많습니다. 만약 임차인이 재계약을 결정했다면 반드시 등기부등본을 확인하여 근저당이 가압류 등이 설정되어 있는지 확인하고 진행하는 것이 좋습니다.

​임대인의 입장에서는 묵시적 갱신이 불리할 수 밖에 없습니다. 계약을 해지할 수 없어 2년을 전과 똑같은 조건으로 임대를 주어야하기 때문이죠. 반면 임차인에게는 재계약이 불리합니다.